去庫存仍是當(dāng)前三四線城市第一要務(wù)

當(dāng)前住宅市場步入結(jié)構(gòu)性過剩階段，樓市分化趨勢加劇，一二線城市的樓市火熱爆發(fā)與去庫存的政策期待背離，而三四線市場依然深陷泥潭。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1月至2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元，同比增長3％。雖然投資增速回暖，但庫存再度增加。截至2月末，全國商品房待售面積73931萬平方米，比去年年末增加2077萬平方米。據(jù)此，有人認為，三四線城市去庫存將高達30多個月。

  　　三四線城市緣何去庫存難   　　“去庫存周期是不是需要30個月，根據(jù)部分城市的數(shù)據(jù)測算，各不相同，有些城市低于這個水平，有些還高于30個月。但我想說的是，要用歷史均值的角度來看待去庫存周期。從近期的數(shù)據(jù)來看，隨著一系列去庫存政策的推進落實，大部分三四線地區(qū)去庫存周期已經(jīng)出現(xiàn)了下降的苗頭，但去庫存周期的下降速度明顯低于二線城市，且去庫存周期還居于歷史高位。這說明，一方面我們的政策著力點是正確的，另一方面三四線城市的去庫存任務(wù)仍然較為艱巨。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所綜合研究室主任劉衛(wèi)民在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示。   　　國家統(tǒng)計局4月18日發(fā)布3月份70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）銷售價格變動情況，與2月份相比，70個大中城市中，價格下降的城市有8個，上漲的城市有62個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為5．4％，最低為下降0．7％。與2015年同期相比，70個大中城市中，價格下降的城市有29個，上漲的城市有40個，持平的城市有1個。3月份，同比價格變動中，最高漲幅為62．5％，最低為下降3．8％。   　　劉衛(wèi)民認為，當(dāng)前樓市分化趨勢加劇，北京、上海等城市的樓市火熱爆發(fā)與三四線市場相比確實是“冰火兩重天”。   　　他認為，三四線城市庫存難以化解的主要原因有兩個：   　　一是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展差距的基本面因素。住房最根本還是要靠人來消費，三四線城市居民收入水平相對較低，公共服務(wù)水平相對不足，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和梯度轉(zhuǎn)移速度滯后，對人口的集聚效應(yīng)較弱，這些問題造成三四線城市本身的住房消費能力就比較弱，而且新增住房消費群體也難以在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅提升。   　　二是2011年以后階段性供給過剩加劇。眾所周知，2011年在一線城市和部分二線城市出臺了“限購、限貸”政策，導(dǎo)致這些城市的住房需求急劇下降，一些開發(fā)企業(yè)將市場開發(fā)轉(zhuǎn)向二線和三四線城市，現(xiàn)在大量新建住房都是在那個時期拿的地。   　　因此，長期的基本面因素與短期的供給過剩因素疊加，使得三四線城市去庫存壓力尤為突出。   　　把農(nóng)民工納入公積金激存范圍恰逢其時   　　今年以來，中央和地方頻頻加“藥量”，各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費、加快棚戶區(qū)改造和貨幣化補貼作為去庫存的發(fā)力點。因此，有觀點認為，三四線城市去庫存還應(yīng)該加大政策上的優(yōu)惠，例如有專家建議把農(nóng)民工、個體工商戶等納入公積金保障范圍。   　　記者了解到，目前湖南、安徽等省已明確，將有穩(wěn)定就業(yè)的進城務(wù)工人員、城市個體工商戶、非全日制從業(yè)人員以及其他靈活就業(yè)、從事自由職業(yè)的人員都納入住房公積金繳存范圍，河南、甘肅則明確要求，用工單位要將建立穩(wěn)定勞動關(guān)系的農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍。   　　對此，劉衛(wèi)民表示，按照《住房公積金管理條例》的要求，所有的在職職工都應(yīng)該繳納住房公積金，當(dāng)然也包括各類單位中的農(nóng)民工。農(nóng)民工是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，是新型城鎮(zhèn)化過程中需要關(guān)注的重點人群。在以往的政策實踐中，由于種種原因，大量民營企業(yè)并沒有為農(nóng)民工繳納住房公積金，而且由于農(nóng)民工自身的就業(yè)流動性較大，務(wù)工地點與置業(yè)地點出現(xiàn)分離的現(xiàn)象明顯，缺乏在某一固定城市主動繳存住房公積金的積極性，而是更愿意選擇適當(dāng)提高工資水平。但是，隨著農(nóng)民工舉家流動比例的提高，新一代農(nóng)民工對住房公共服務(wù)均等化訴求增強，更加需要像住房公積金這樣的低成本、長周期的住房金融工具支持。因此，在三、四線城市大力去庫存的同時，在農(nóng)民工范圍內(nèi)擴大繳存范圍可以說是恰逢其時。   　　在劉衛(wèi)民看來，在住房公積金擴面的同時，還應(yīng)降低住房公積金使用門檻，擴大使用范圍，提高提取的便利性。如對在務(wù)工地沒有住房的農(nóng)民工，可以提取住房公積金作為房租支出，這樣既發(fā)揮了住房公積金對住房消費的支持作用，也發(fā)揮了住房公積金對中低收入群體的減稅作用。   　　“個體工商戶屬于自我雇傭。應(yīng)按照自愿繳存原則，允許其繳存住房公積金。”劉衛(wèi)民表示。