去庫存仍是當前三四線城市第一要務

當前住宅市場步入結構性過剩階段，樓市分化趨勢加劇，一二線城市的樓市火熱爆發與去庫存的政策期待背離，而三四線市場依然深陷泥潭。國家統計局的數據顯示，1月至2月，全國房地產開發投資9052億元，同比增長3％。雖然投資增速回暖，但庫存再度增加。截至2月末，全國商品房待售面積73931萬平方米，比去年年末增加2077萬平方米。據此，有人認為，三四線城市去庫存將高達30多個月。

  　　三四線城市緣何去庫存難   　　“去庫存周期是不是需要30個月，根據部分城市的數據測算，各不相同，有些城市低于這個水平，有些還高于30個月。但我想說的是，要用歷史均值的角度來看待去庫存周期。從近期的數據來看，隨著一系列去庫存政策的推進落實，大部分三四線地區去庫存周期已經出現了下降的苗頭，但去庫存周期的下降速度明顯低于二線城市，且去庫存周期還居于歷史高位。這說明，一方面我們的政策著力點是正確的，另一方面三四線城市的去庫存任務仍然較為艱巨。”國務院發展研究中心市場經濟研究所綜合研究室主任劉衛民在接受中國經濟時報記者采訪時表示。   　　國家統計局4月18日發布3月份70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）銷售價格變動情況，與2月份相比，70個大中城市中，價格下降的城市有8個，上漲的城市有62個。環比價格變動中，最高漲幅為5．4％，最低為下降0．7％。與2015年同期相比，70個大中城市中，價格下降的城市有29個，上漲的城市有40個，持平的城市有1個。3月份，同比價格變動中，最高漲幅為62．5％，最低為下降3．8％。   　　劉衛民認為，當前樓市分化趨勢加劇，北京、上海等城市的樓市火熱爆發與三四線市場相比確實是“冰火兩重天”。   　　他認為，三四線城市庫存難以化解的主要原因有兩個：   　　一是區域經濟發展差距的基本面因素。住房最根本還是要靠人來消費，三四線城市居民收入水平相對較低，公共服務水平相對不足，產業發展和梯度轉移速度滯后，對人口的集聚效應較弱，這些問題造成三四線城市本身的住房消費能力就比較弱，而且新增住房消費群體也難以在短期內出現大幅提升。   　　二是2011年以后階段性供給過剩加劇。眾所周知，2011年在一線城市和部分二線城市出臺了“限購、限貸”政策，導致這些城市的住房需求急劇下降，一些開發企業將市場開發轉向二線和三四線城市，現在大量新建住房都是在那個時期拿的地。   　　因此，長期的基本面因素與短期的供給過剩因素疊加，使得三四線城市去庫存壓力尤為突出。   　　把農民工納入公積金激存范圍恰逢其時   　　今年以來，中央和地方頻頻加“藥量”，各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費、加快棚戶區改造和貨幣化補貼作為去庫存的發力點。因此，有觀點認為，三四線城市去庫存還應該加大政策上的優惠，例如有專家建議把農民工、個體工商戶等納入公積金保障范圍。   　　記者了解到，目前湖南、安徽等省已明確，將有穩定就業的進城務工人員、城市個體工商戶、非全日制從業人員以及其他靈活就業、從事自由職業的人員都納入住房公積金繳存范圍，河南、甘肅則明確要求，用工單位要將建立穩定勞動關系的農民工納入住房公積金制度覆蓋范圍。   　　對此，劉衛民表示，按照《住房公積金管理條例》的要求，所有的在職職工都應該繳納住房公積金，當然也包括各類單位中的農民工。農民工是農業轉移人口，是新型城鎮化過程中需要關注的重點人群。在以往的政策實踐中，由于種種原因，大量民營企業并沒有為農民工繳納住房公積金，而且由于農民工自身的就業流動性較大，務工地點與置業地點出現分離的現象明顯，缺乏在某一固定城市主動繳存住房公積金的積極性，而是更愿意選擇適當提高工資水平。但是，隨著農民工舉家流動比例的提高，新一代農民工對住房公共服務均等化訴求增強，更加需要像住房公積金這樣的低成本、長周期的住房金融工具支持。因此，在三、四線城市大力去庫存的同時，在農民工范圍內擴大繳存范圍可以說是恰逢其時。   　　在劉衛民看來，在住房公積金擴面的同時，還應降低住房公積金使用門檻，擴大使用范圍，提高提取的便利性。如對在務工地沒有住房的農民工，可以提取住房公積金作為房租支出，這樣既發揮了住房公積金對住房消費的支持作用，也發揮了住房公積金對中低收入群體的減稅作用。   　　“個體工商戶屬于自我雇傭。應按照自愿繳存原則，允許其繳存住房公積金。”劉衛民表示。